CONTRATO DE OBRAS

La base fundamental de la construcción de una obra determinada es el contrato que se suscribe para su ejecución, de acuerdo al proyecto respectivo y las especificaciones técnicas señaladas. En el contrato se establece un acuerdo entre las partes, con todas las consideraciones que regirán el mismo.

De una manera general, el contrato de obra es la formalización por escrito de los compromisos que se establecen entre el ente contratante (ya sea este un organismo oficial, una empresa privada o una persona jurídica) y el contratista, que reglamenta las acciones, obligaciones y derechos que deben cumplir las partes para llevar a cabo la construcción de una obra.

En la construcción se utilizan diversas formas de contratación, las cuales difieren significativamente en sus características, principalmente, en la forma de pago que el contratante conviene con el contratista por sus servicios. 

Los contratos para la ejecución de proyectos pueden separarse en dos grupos mayores: contratos a precio fijo y contratos a costo reembolsable (ambos pueden incluir incentivos). La forma de un contrato no tiene que seguir exactamente una de estas clases establecidas, no obstante, si se propone un arreglo intermedio, se tiene que ser muy cuidadoso en la preparación del contrato.

1. CONTRATOS A COSTOS REEMBOLSABLE

Este tipo de contratos, el contratista recibe el reembolso de los gastos en que ha incurrido en la construcción de una obra. En el contrato se describe detalladamente la naturaleza de los gastos que son reembolsables, de los cuales son, normalmente, todos los gastos directos por mano de obra, equipos y materiales, así como los gastos de supervisión requeridos para realizar la gerencia de los trabajos ejecutados. Además de los gastos, el contratista recibe una cantidad por concepto de honorarios que representan su utilidad.

1.1. Costos + porcentaje de los costos

Esta forma es muy lucrativa para el contratista, pero se puede prestar a abusos por su parte, pues no existe ningún incentivo para que este sea eficiente y logre economías en la ejecución del proyecto y no provee certeza financiera sobre el costo final de la obra, siendo esta una de las razones por el cual este forma de contratación ha caído en desuso.

1.2. Costos + honorarios fijos

En esta, un monto fijo predeterminado es cancelado al contratista, independientemente de la fluctuación y el monto de los gastos reembolsables, este monto fijo es, generalmente, determinado a partir de un porcentaje del monto estimado general.

Este tipo de contratos minimiza las ganancias del contratista y debido al deseo de acelerar los trabajos al máximo, el contratista puede tender a usar materiales o equipos mas costosos para realizar los trabajos de una manera mas expedita por ende aumenta el costo final de la obra.

Así mismo este tipo de contratos puede permitir cambios de diseño por el dueño, aumentando el tiempo y costo de la obra.

1.3. Costos + honorarios fijos + cláusula de reparto de beneficios

Esta forma prevé, aparte de los honorarios fijos, una recompensa al contratista que controla los costos y logra minimizarlos. Para ello, se establece un precio estimado  para los trabajos totales. Si el contratista realiza los trabajos por un monto inferior al estimado, el ahorro logrado es dividido o compartido entre el propietario y el contratista. Generalmente, el contratista recibe alrededor del 25% de este monto. Así, por ejemplo, si el costo estimado de la obra es de 80 millones de bolívares, y el porcentaje de los honorarios establecidos es del 10%, el monto de los mismos sera de 8 millones de bolívares. Ahora bien, si el contratista logra ejecutar la obra en 75 millones de bolívares, este recibe un bono de 1,25 millones de bolívares. 

1.4. Costos + garantía máxima + ahorros compartidos

En este caso se define el precio máximo garantizado, es decir, es el precio del cual el contratista no podrá excederse bajo ninguna circunstancia, pues cualquier exceso sobre el mismo deberá ser absorbido por él. Al contratista se le sigue pagando un costo fijo por su ganancia y los ahorros obtenidos por debajo del monto máximo son compartidos entre el dueño y el contratista , siendo esta la mejor forma para negociar un contrato, porque establece a priori un precio máximo, protege al dueño de un sobrecosto, provee un incentivo para la rápida contemplación, asegura un pronto aviso por parte de la contratista al dueño de retrasos o sobrecostos productos de los cambios y ambos comparten riesgos e incentivos.

1.5. Costos + honorarios variables

Esta forma consiste en la aplicación de honorarios variables, que no solamente prevén un bono por los ahorros obtenidos, sino que también penalizan al contratista por excederse del monto estimado previamente. El monto de los honorarios se incrementa si el contratista ejecuta los trabajos por un monto inferior al estimado,  y decrece al excederlo. Una fórmula típica para el cálculo de los honorarios del contratista es la siguiente:

H=P * (2E - R)

H: honorarios del contratista
P: Porcentaje base
E: Costo estimado de la obra
R: Costo real de la obra

De acuerdo a esta fórmula, se hace el ajuste correspondiente al final de la obra.

Esta manera de contratación es usada con mayor frecuencia en el sector privado. Una ventaja adicional que produce la aplicación de la misma, consiste en que las variaciones y modificaciones del proyecto, así como los aumentos por concepto de la inflación, no causan retrasos en la ejecución, pues no se originan discusiones en los precios. 

Como desventaja principal para el contratante, se debe señalar que exige un estricto control administrativos que presente el contratista para su cancelación.

2. CONTRATOS A PRECIOS FIJO

Existe un solo tipo de contrato que es en verdad a precio fijo, llamado "Suma Global", los demás son una variante de éste.

2.1. Precio fijo firme o suma global

Es el contrato que se suscribe por un monto fijo, el cual cubre la ejecución de de todos los trabajos establecidos en el proyecto, de acuerdo a las especificaciones técnicas del mismo. Esta forma de contratación requiere de la elaboración de proyectos de ingeniería muy completos y detallados para determinar un costo bien aproximado de la obra, es por esto que se requiere un mayor esfuerzo por el contratista para preparar la oferta.

Es usual que en este tipo de contratos, los contratistas por no conocer todas las condiciones del sitio incluyan en la oferta, mayor costo de contingencia. 

En estos contratos el alcance tiene que estar muy bien definido por el dueño y no se permiten cambios en el mismo.

Ventajas

• Provee certeza sobre el costo final con anterioridad
• Asegura un pronto aviso al dueño de retrasos o sobrecostos producto de los cambios
• Requiere un mínimo seguimiento sobre el trabajo por el dueño
• Provee máximos incentivos para la mas temprana terminación al menor costo
• Requiere poca auditoria por parte del dueño

Desventajas

• Requiere un tiempo y un costo sustancial para desarrollar las especificaciones para solicitar y evaluar las ofertas
•  Alto costo en preparación ofertas y riesgos en el contrato, pueden reducir el número de oferentes calificados
• El costo puede incrementar por excesiva contingencia en ofertas para cubrir el alto riesgo

2.2. Contratos por precios unitarios

Es el contrato en donde las obras a ser ejecutadas se subdividen en partidas, las cuales se cuantifican de acuerdo a la unidad de medida especificada, y se les asignan precios unitarios, los cuales son a su vez calculados de una manera relativamente cuidadosa. El monto total del contrato viene determinado por la sumatoria de los productos de las cantidades de obra de cada partida por su respectivo precio unitario.

De manera similar, para la determinación de los aumentos ocasionados por la inflación, se prevé la inclusión en este tipo de contratos de cláusulas de escalación, ya sea a través de una formula escalatoria o por otro método que se permita el calculo correspondiente.

En este tipo de contratos, los pagos al contratista se basan en la medición precisa de las cantidades de obra ejecutadas. De acuerdo a esta medición, se calcula el monto ejecutado para cada partida, multiplicando la cantidad medida por el precio unitario correspondiente. Por esta razón, las mediciones deben ser ejecutadas de manera cuidadosa y exacta, debido a que su determinación establecerá los costos de la obra.

Ventajas

• En la etapa de comparación de ofertas, se facilita el análisis sobre bases mas objetivas e igualitarias
• La división de partidas, facilita la determinación de obras no previstas o extras, trabajos adicionales y aumentos o disminuciones de ellas
• El pago al contratista se hace de acuerdo a valuaciones de fácil determinación, que refleja con exactitud los trabajos que efectivamente ha ejecutando
• El contratante se asegura de que, al quedar a cargo del contratista el pago de los materiales, equipo y mano de obra requeridos, éste velara porque la obra se lleva a cabo de la manera mas eficiente posible

Por su gran flexibilidad y facilidad de aplicación, es la forma de contratación más utilizada en la construcción

PARTES PRINCIPALES DEL CONTRATO DE OBRA

En general, las estipulaciones contenidas en el contrato que determinan como debe ser administrado y las relaciones entre las partes son similares para todos los contratos. En efecto, de acuerdo a la normativa legal vigente en el país, se han establecido las Condiciones Generales de Contratación para la Ejecución de Obras, cuya última modificación se publico en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N°. 5.096 Extraordinaria, de fecha 16 de octubre de 1996, que incluyen un conjunto de estipulaciones que establecen los procedimientos que deben aplicarse a la contratación de obras, y, de acuerdo a lo que se acostumbra en Venezuela, se refiere principalmente a la contratación de acuerdo a la modalidad de contratos por precios unitarios. Sin embrago, es oportuno mencionar que allí se prevé que "se podrá convenir en dejar de aplicar alguno o algunos de los artículos de las mismas", por lo cual también pueden ser tomadas como base para los demás tipos de contratos.

En el capitulo 1 "EL CONTRATO Y SUS ANEXOS" del titulo 1 "DISPOSICIONES GENERALES" de las Condiciones Generales de Contratación para la Ejecución de Obras, se determinan los documentos que deben formar parte de un contrato de acuerdo a lo siguiente:

• El documento principal

El documento principal de un contrato debe contener los siguientes datos:

- Identificación de los contratantes

- Objeto del contrato 

- Monto del contrato en bolívares

- Documentos que componen el contrato

- Plazo de Inicio

- Plazo de ejecución 

- Forma de pago 

- Sanciones aplicables 

- Garantías convenidas

- Lapso de conservación 

BIBLIOGRAFÍA

• Procedimientos de Inspección en Obras Públicas: Comisión de Normas Técnicas del CIV
• Manual de Inspección de Obras: Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales
• Manual de Inspección de Obras Civiles: C. A. METRO DE CARACAS
• Inspección de Obras Aspectos Técnicos: ING. F. GARCÍA BLÁZQUEZ
• Apuntes de Inspección de RAMÓN Marquez Noda